🧾 Contexto da mudança
A Secretaria-Executiva do Comitê Gestor da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (SE/CGNFS-e) publicou, em 19 de novembro de 2025, a Nota Técnica nº 005/2025, que promove ajustes relevantes no layout da NFS-e Nacional para adequação à Reforma Tributária do Consumo, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023.
As alterações afetam diretamente empresas que recebem receitas de locação, tanto de bens imóveis quanto de bens móveis, como máquinas, equipamentos, veículos e ferramentas. A partir dessa atualização, essas operações passam a ter tratamento padronizado em nível nacional, com regras específicas de escrituração e tributação via NFS-e Nacional.
🔎 O que muda no layout da NFS-e
A Nota Técnica introduz novos grupos obrigatórios no XML da NFS-e, voltados exclusivamente às operações de locação, promovendo maior clareza e padronização fiscal.
📌 Locação de bens imóveis
Foi criado o grupo “imovel”, destinado às operações envolvendo bens imóveis (exceto obras). Entre os principais campos exigidos estão:
- Inscrição imobiliária fiscal (quando aplicável);
- CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro;
- Endereço completo do imóvel.
📌 Locação de bens móveis
Para bens móveis, o layout passa a contar com o grupo “gLocBensMoveis”, no qual se torna obrigatório informar:
- Código NCM do bem;
- Descrição detalhada;
- Quantidade do bem locado.
Esse modelo padroniza nacionalmente o registro dessas receitas, independentemente da legislação municipal.
📄 Documento fiscal correto para locação
A Nota Técnica consolida o entendimento de que:
- A NFS-e Nacional é o documento fiscal correto para operações de locação de bens imóveis e móveis;
- A autorização da nota ocorrerá diretamente no ambiente nacional, mesmo que o município não tenha aderido ao emissor nacional;
- A emissão seguirá regras alinhadas à Reforma Tributária, com destaque específico para os novos tributos.
💰 Tributação: fim das dúvidas sobre ISS
Um dos pontos mais relevantes reforçados pela Nota Técnica é a tributação aplicável às locações:
- Não há incidência de ISS sobre locação de bens;
- As operações passam a ser tributadas pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Por esse motivo, o layout passa a contemplar:
- Base de cálculo específica;
- Campos para deduções (como IPTU e condomínio, quando aplicável);
- Alíquotas efetivas;
- Totalizadores segregados para IBS estadual, IBS municipal e CBS federal.
🆕 Novos códigos de serviço
O antigo item 99 da lista de serviços foi desmembrado para permitir a correta identificação das operações de locação:
- 99.03.01 – Locação de bens imóveis
(com NBS específico para imóveis residenciais e não residenciais) - 99.04.01 – Locação de bens móveis
Esses códigos passam a ser obrigatórios para a correta classificação fiscal das operações.
⏳ Vigência e obrigatoriedade
Embora os campos e estruturas já estejam definidos no leiaute nacional:
- A emissão da NFS-e para locações ainda não está disponível em produção;
- A vigência conceitual é janeiro de 2026, mas não haverá obrigatoriedade imediata;
- A data oficial de exigência será divulgada posteriormente no Portal Nacional da NFS-e.
O objetivo é permitir que empresas, contadores e fornecedores de sistemas tenham tempo adequado para adaptação.
📣 Conclusão
A Nota Técnica nº 005/2025 representa um avanço significativo na padronização fiscal das receitas de aluguel, antecipando efeitos práticos da Reforma Tributária do Consumo.
Mesmo sem exigência imediata, o recado do Fisco é claro:
empresas que atuam com locação de bens precisam iniciar desde já o planejamento fiscal, contábil e sistêmico, evitando riscos e retrabalho no futuro.
